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買房,最悲催的坑

2019-11-13  lindan9997

    買新房,需要注意的點非常多,

    樣板間、區位圖、沙盤,處處都藏著開發商的小心機…

    這些小套路以后我們細聊,今天先說如何避開最大的坑。

    比如,開發商卷錢跑路了;比如,房產證辦不下來;

    比如,買的時候是“住宅”,到手發現是“公寓”…

    —— 既然是大坑,當然就是小概率事件,

    但一旦遇上,就是致命打擊,而非“升值慢”這種層面的損失了。

    1.

    避免這種情況最關鍵的一點就是,一定要認真查看開發商的“五證”。

    新開發的商品房想要銷售,必須“五證齊全”,

    這五證分別是:

    《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

    (五張證)

    其中,《國有土地使用權證》現在改成了不動產權證,但通常還是會沿用它的簡稱“土地證”;《商品房預售許可證》簡稱“預售證”。

    手續不全的新房,尤其是期房,風險相對就會比較大;若再是中小開發商的期房,更甚。

    我北漂的時候,有個朋友的同事在老家石家莊買的新房,等了兩年該交房了,結果樓盤還沒動工,

    因為買的時候就證件不全,等了兩年才辦下3張證來,土地證和預售證遲遲沒有拿到…

    2.

    一般情況下,我們只要看“土地證”和“預售證”這兩證即可,因為想拿到這兩證,必須先有前面的三張證。

    有了預售證,就代表著商品房有了進入市場交易的資格。

    查看預售證,主要是看土地的用途、使用年限,以及,要買的房屋是否在「預售范圍」之內。

    (預售證樣本)

    有的開發商在銷售樓盤時,尚未交齊全部土地出讓金,

    那么它的預售證里的「預售范圍」通常就只包括項目的部分樓棟,甚至僅包括某一棟樓的部分樓層,

    若是買的房源不在預售范圍之內,也會有一定的風險。

    (北京某樓盤在住建部網站上的預售信息)

    3.

    土地證,主要是看土地性質和產權,這里著重說一下。

    商品房土地性質的劃分,主要有居住用地、工業用地、商業用地、倉儲用地、綜合或其他用地這幾類,

    使用年限分別為:

    居住用地最高70年;

    工業用地最高50年;

    教育、科技、文化、衛生、體育用地最高50年;

    商業、旅游、娛樂用地最高40年;

    倉儲用地最高50年;

    綜合或者其他用地最高50年。

    土地性質,可以在土地證的“用途”一欄查看。

    (土地證樣本)

    如果是比較純粹的用地,即“用途”一欄只有一種用地的,比較簡單明了;

    但很多時候,一塊地上的建筑會有多種用途,就要復雜一些。

    比如上面這個項目,土地用途就是“商業用地”和“二類住宅用地”,既要建商業、又要建公寓、又要建住宅,

    其中主導用途是“商業用地”,因此整體產權是40年,但住宅部分是70年。

    —— 相當于,在一個商業項目上,有一小部分住宅產品。

    如果買這個項目的房子,最好是去「建設用地規劃許可證」附圖中查看具體細分地塊的信息,

    以便確認,買的是究竟是它的商業類(公寓、商鋪、寫字樓等),還是住宅。

    ps.

    正常情況下,五證的復印件都會在售樓處的陳列架,或者墻面等顯眼位置公示,供客戶查看。

    也可以登陸當地的住建部官網,查詢項目的具體備案信息。

    來源:房十二

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